Расследование подготовлено в сотрудничестве с инициативой «Рабочы Рух», при поддержке «Киберпартизан».

Напротив Дворца Независимости в Минске, главной рабочей резиденции Александра Лукашенко, находится Республиканский центр олимпийской подготовки по теннису (РЦОП по теннису). Ранее перед ним была наземная парковка, но в феврале 2021 года Мингорисполком решил передать землю, часть которой она занимала, инвестору под застройку. В общем город отдал 2,6 га. В договоре было предусмотрено строительство теннисных кортов, гостиницы для спортсменов и многофункционального комплекса. Стоимость строительства, по оценке в бизнес-плане инвестора, — $27,6 млн.

Инвестор получил землю под строительство бизнес-центра напротив резиденции Лукашенко вместе с определенным социальным обязательством. Согласно договору с РЦОП по теннису, после завершения проекта застройщик должен безвозмездно передать Центру гостиничный комплекс с бассейном, тренажерным залом, пунктом общественного питания, а также шесть новых теннисных кортов с покрытием «Хард». Кроме того, инвестор должен был отдать Беларусской теннисной федерации и Академии тенниса ряд административных помещений в новом многофункциональном комплексе. [*] [*] 

На первый взгляд все выглядит хорошо: город получает новые инфраструктурные объекты, а бизнесмены — возможность заработать на площадях построенного комплекса. Но в деталях передачи земли БРЦ заметил потенциальную упущенную выгоду для бюджета беларусской столицы.

Могли заработать в 250 раз больше

Инвестор, получивший землю под строительство в центре Минска, — ООО «БелГлобалГарант». Это стало возможным благодаря личному поручению Александра Лукашенко, которое тот подписал 5 марта 2020 года. Правда, компания получила землю не в частную собственность, а в аренду. [*] [*] [*]

Вообще в Беларуси основной способ получить государственный участок для бизнеса и строительства — это участие в открытом аукционе за право аренды земли. Начальная цена площадки не может быть ниже ее кадастровой стоимости. В нашем случае кадастровая стоимость земли на проспекте Победителей в Минске составляла 19,6 млн беларусских рублей или $7,5 млн. [*]

Благодаря документам от инициативы «Рабочы Рух» мы узнали, сколько заплатил «БелГлобалГарант» за право аренды: неполные 80 тыс. рублей или около $30 тыс. по курсу на тот момент — это менее 1% кадастровой оценки стоимости земли. То есть, если бы городские власти провели открытый аукцион, то столичный бюджет мог получить по крайней мере в 250 раз больше. Например, в результате торгов в 2017 году площадку бывшего троллейбусного депо на проспекте Машерова в Минске продали почти в пять раз дороже начальной цены лота.

Согласно бизнес-плану, собственные расходы инвестора должны были покрыть лишь 3% общего объема затрат. В конце 2020 года государственный «Белагропромбанк» открыл для «БелГлобалГарант» кредитную линию на $26,7 млн. [*] Заем предоставили до 2033 года под 6% годовых. [*] В качестве залога «Белагропромбанк» получил имущественное право на будущий комплекс, стоимость которого в договоре оценили в $22,8 млн. [*]

В сентябре 2023 года компания «БелГлобалГарант» заказала независимую оценку будущего объекта недвижимости. Экспертизу провело РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». Результат оценки — $69,3 млн без учета налога на добавленную стоимость. [*] [*]

В начале 2024 года бизнес-центр по адресу пр. Победителей 63В приняли в эксплуатацию. А уже через 8 месяцев, в августе, компания «БелГлобалГарант» пыталась продать объект. В письме с предложением потенциальному покупателю перечислили его преимущества: соседство с Дворцом Независимости, площадью Флага и Республиканским центром тенниса. Также отметили, что проект общей площадью более 28 тыс. кв. м состоит из трех автономных корпусов, в которых расположено 42 комфортабельных офиса класса А. Стоимость комплекса вместе с паркингами оценили в $68,7 млн без НДС. [*] [*] [*] [*] БРЦ не знает, состоялась ли сделка, но цифры, фигурирующие в предложении, показывают разницу между расходами «БелГлобалГарант» и его потенциальными доходами.

Выходит и заходит

За компанией «БелГлобалГарант» стоит личный тренер Александра Лукашенко по теннису и его «кошелек» Сергей Тетерин. Проект строительства многофункционального бизнес-центра на месте наземной парковки перед Центром олимпийской подготовки по теннису в Минске появился, когда он возглавлял Беларусскую федерацию тенниса.

В июне 2021 года ЕС ввел против Тетерина персональные санкции, в обосновании его назвали представителем ближайшего окружения Лукашенко. За несколько недель до этого бизнесмен вышел из состава учредителей компании — таким образом «БелГлобалГарант» избежал европейских ограничений. [*] [*] Однако уже весной следующего года в компании создали новый орган управления — совет директоров. Почти сразу в нее вошел и сам Сергей Тетерин, сохранив влияние на деятельность фирмы. [*] [*] [*]

Сколько на самом деле стоила «социальная нагрузка»

В 2020 году «БелГлобалГарант» в сметах оценил объекты недвижимости, которые планировал передать на баланс РЦОП по теннису, в 9,5 млн беларусских рублей (около $3,5 млн), а их рыночную стоимость — не менее 14 млн рублей (около $5 млн). Однако фактические расходы компании были меньше, например, строительство теннисных кортов стоило около миллиона беларусских рублей. [*] [*] [*] [*] Согласно бизнес-плану, на гостиницу вместе с соответствующей инфраструктурой должны были потратить 5 млн беларусских рублей. Сколько стоило строительство отеля в итоге и было ли оно завершено, мы не знаем: в акте приемки в эксплуатацию объекта от 12 января 2024 года отеля нет. [*] 

Даже если предположить, что отель сдали позже или его сдача еще планируется, то вся социальная нагрузка обошлась «БелГлобалГарант», согласно сметной документации, в 6 млн белорусских рублей или около $2 млн.

Под теннисными кортами компания Тетерина дополнительно построила подземные гараж-стоянки для автомобилей. Согласно документации, это новый паркинг, не имеющий отношения к подземной стоянке бизнес-центра. В 2024 году, когда строительство закончили, «БелГлобалГарант» просил Мингорисполком разделить теннисные корты и подземные автостоянки под ними на два разных объекта недвижимости. [*] [*] Мы не знаем, что Мингорисполком ответил компании Тетерина, но по бизнес-плану, который есть в распоряжении редакции, передавать государству подземную парковку не планируется.

В комментарии БРЦ юрист Михаил Кирилюк оценил, соответствует ли закону описанная в этом расследовании сделка:

«Если имеется в виду под законом возможность президента единолично подписывать документы, которые выделяют участки земли в Республике Беларусь исключительно за подписью одного человека, по любой цене, любому гражданину… <...> Этот закон был принят с большим юридическим дефектом, с коррупционной составляющей. То есть этот закон создает почву для коррупции. И он в нормальном государстве с нормальным распределением властей не должен был бы пройти юридическую экспертизу на антикоррупционность».

Кому еще Лукашенко раздавал землю

В Беларуси достаточно давно укоренилась практика строительства бизнесом спортивных объектов в обмен на выделение инвестиционно привлекательных участков земли. Как правило, так называемая социальная нагрузка ложится на тех инвесторов, которые получают землю с согласия Александра Лукашенко или реализуют крупные проекты. Ранее БРЦ уже расследовал случай, когда глава государства лично выделил землю в Минске приближенным лицам и освободил их от платы за эти участки. В результате таких сделок бюджет недополучает десятки миллионов долларов, а компании бизнесменов или спортсменов, приближенных к Лукашенко, получают сверхприбыли.

На вопрос БРЦ, в каких случаях закон позволяет отдавать инвестору землю без аукциона и насколько это распространенная практика для коммерческой застройки, бывший бизнесмен Александр Кнырович отвечает: «Это распространенное явление. Обычно таким образом привлекают значительных инвесторов или реализуют схемы передачи земли для "своих людей", когда речь идет о коммерческом строительстве».

«Безусловно, государству было бы выгоднее всю землю пропускать через аукционы, — продолжает Кнырович, — грубо говоря, продавать ее "за деньги", а не обязательства. Так распределение земли было бы более прозрачно и денег было бы, конечно, больше».

Схему, которой воспользовался Тетерин, ранее использовали другие приближенные к Лукашенко бизнесмены. За право построить «Дом У Троицкого» компания «Трайпл» Юрия Чижа построила ледовый комплекс возле Студенческой деревни. А «Табак-Инвест» Павла Топузидиса за право построить торговый центр «Замок» профинансировал возведение катка под Минском.